Nürnberg, 31. Januar 2018. Monatlich Miete zahlen oder das Geld lieber in die eigenen vier Wände investieren? Viele Mieter wollen eigentlich kaufen, glauben aber, dass sie sich aufgrund der hohen Preise keine Immobilie leisten können. Eine Fehleinschätzung, wie eine aktuelle Analyse von immowelt.de zeigt. Denn der Kauf einer Wohnung in familientauglicher Größe lohnt sich überraschend oft und das in vielen Fällen auch mit geringem Eigenkapital. Wichtigstes Ergebnis: Wer lediglich die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche stemmen kann, zahlt in der Mehrzahl der untersuchten Städte monatlich nur etwas mehr als ein Mieter - besitzt nach 30 Jahren dafür aber eine abbezahlte Wohnung. In Gelsenkirchen, Wuppertal und Magdeburg spart der Käufer im Durchschnitt monatlich sogar.

Für die Analyse von immowelt.de wurden die monatliche Belastung der Käufer für Zins- und Tilgungskosten, Kaufnebenkosten sowie monatliche Rücklagen den Mietzahlungen gegenübergestellt. Diese Beträge für eine Familienwohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern beziehen sich auf einen Tilgungszeitraum von 30 Jahren. Außerdem wurde der zu erwartende Wertzuwachs im Vergleichszeitraum ermittelt.

Kauf auch bei geringem Eigenkapital eine echte Option

Wer eine 100-Prozent-Finanzierung benötigt, profitiert in vielen Fällen vom Kauf einer Familienwohnung. Neben den bereits erwähnten Städten Gelsenkirchen, Wuppertal und Magdeburg, in denen Käufer durchschnittlich im Monat sogar Geld sparen, liegt die monatliche Mehrbelastung in 41 Städten bei unter 200 Euro und ein Kauf ist damit eine echte Option. Hierzu gehören Heidelberg, Düsseldorf, Köln, Karlsruhe und Dresden. Falls diese Mehrausgaben für eine Familie zu stemmen sind, bietet sich hier in vielen Fällen der Kauf an, da Käufer nach 30 Jahren sicher und mietfrei in ihrer abbezahlten Immobilie leben. Sollten sie sich eines Tages doch zum Verkauf entschließen, hat die Wohnung in den meisten Städten mit großer Wahrscheinlichkeit auch deutlich an Wert gewonnen. In Köln etwa betragen die Mehrkosten für Käufer einer familientauglichen Wohnung im Wert von gut 290.000 Euro im Schnitt zwar 175 Euro pro Monat. Doch nach 30 Jahren ist der Besitzer schuldenfrei und Wohnungseigentümer.

80-Prozent-Finanzierung: In 36 Städten zahlen Käufer monatlich weniger

Je mehr eigenes Vermögen der Käufer mit einbringt, desto lohnenswerter wird der Immobilienerwerb. In 36 der 79 untersuchten Städte zahlen Käufer mit 20 Prozent Eigenkapital monatlich sogar weniger als Mieter. Das gilt selbst für florierende Städte wie Köln, Stuttgart oder Augsburg. In Berlin muss ein Käufer bei einer 80-Prozent-Finanzierung im Monat durchschnittlich 107 Euro mehr aufbringen als ein Mieter und sollte zudem über gut 72.000 Euro Eigenkapital verfügen. Falls sich diese Kosten aber aufbringen lassen, ist es eine durchaus lukrative Option: Bis 2047 ist die Wohnung abbezahlt und der Besitzer wohnt mietfrei.

Nur in 5 Städten ist die monatliche Mehrbelastung für Käufer hoch

Bei einer 80-Prozent-Finanzierung ergab die Analyse lediglich 5 Städte, in denen die durchschnittlichen monatlichen Mehrkosten für Käufer die 200-Euro-Schwelle knacken: Das sind München, Rostock, Oldenburg, Erlangen und Freiburg. In diesen Städten muss nicht generell vom Kauf abgeraten werden. Käufer sollten sich hier bei ihrer Entscheidung aber sehr sicher sein und über möglichst viel Eigenkapital verfügen. In München betragen 20 Prozent des Kaufpreises von rund 640.000 Euro beispielsweise knapp 130.000 Euro. Wer über dieses Vermögen verfügt und bereit ist monatlich 220 Euro mehr zu zahlen als ein Mieter, besitzt nach 30 Jahren dafür aber auch eine Immobilie im Wert von nahezu einer Million Euro - und kann dauerhaft und sicher auf einem der angespanntesten Immobilienmärkte Deutschlands in einer Wohnung mit komfortabler Größe wohnen.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kauf- und Mietpreise in den 79 größten deutschen Städten waren 163.300 Immobilien, die im Jahr 2017 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median, also den mittleren Wert der Angebotspreise der Immobilien, wieder. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

Methodik

Die durchschnittliche monatliche Belastung für Käufer beinhaltet die Kosten für Zins- und Tilgungszahlungen, Rücklagen für Instandhaltungen sowie die bundeslandspezifischen Kaufnebenkosten umgelegt auf 30 Jahre. Die Entwicklung der Mietpreise orientiert sich an Daten des statistischen Bundesamtes. Diese ergeben eine durchschnittliche jährliche Steigerung der Mietpreise um 1 Prozent seit 1995 in Deutschland. Da sich der Wohnungsmarkt regional jedoch unterschiedlich entwickelt, wurde auf der Basis von sozio-ökonomischen Faktoren die jährliche Mietpreisentwicklung bei 0,5 Prozent (unterdurchschnittliche Entwicklung),1,0 Prozent (durchschnittliche Entwicklung) und 1,5 Prozent (überdurchschnittliche Entwicklung) pro Jahr angesetzt. Analog dazu wurde auch die Wertentwicklung der Immobilien angenommen. Die Annuitätenrate wurde bei der 80-Prozent- sowie der 100-Prozent-Finanzierung jeweils auf 30 Jahre berechnet. Dabei wurde für beide Finanzierungsarten aktuell marktübliche Zinssätze angenommen (100-Prozent-Finanzierung: 2,2 Prozent, 80-Prozent-Finanzierung: 1,9 Prozent). Bei der 100-Prozent-Finanzierung bezahlt der Käufer die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln und nimmt einen Kredit über 100 Prozent der Kaufsumme auf. Bei der 80-Prozent-Finanzierung werden mit dem Eigenkapital neben den Kaufnebenkosten auch 20 Prozent der Kaufsumme beglichen.